被围堵的“深房理”炒房模式:鼓吹以贷养贷买房致富 实则风险大

  • A+
所属分类:足球滚球技巧

被围堵的“深房理”炒房模式①:鼓吹“以贷养贷”“买房致富”,实则风险巨大

来源:南方+

“外地炒房团”并不陌生。他们曾经是一掷千金的“豪客”、敏锐精明投资者。

但最近,一群没来过深圳、无首付能力、无投资经验、无风险意识的外地客却被鼓动来到深圳买房投资。以粉丝量超过140万的新浪微博“房产大V”“深房理”为代表,在其“深圳房价永远涨”“以贷养贷”实现财务自由的言论下,一些外地网友拼借首付、高杠杆、不计成本,甚至“代持”“假结婚”在深圳买房。

“深房理”新浪微博截图。

在媒体报道“深房理”会员“蟹姐姐”被“洗脑”来深圳买房投资遭遇巨亏后,南方日报记者调查发现,“深房理”引导“摇篮会员”借钱炒房甚至在会员群内提供包括落户、垫资、代持、经营贷等一整套“炒房”服务。

不过,深圳近期则密集出台政策精准调控,封堵外地客来深炒房。这包括:“715新政”;严查购房人资格等打击“代持”、“假结婚”等炒房手段。这让“深房理”宣扬的诸如“信用卡大额套现”、“经营贷买房”、“假结婚”等方式已不具备操作空间。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣指出,这种人为创造条件规避楼市“限购令”“限贷令”,交易游走在楼市政策边缘,隐患巨大,极易引发关联纠纷。也有律师称,“深房理”无视深圳法律法规,核心是利用楼市政策漏洞,鼓动异地客到深圳买房。

“深房理”如此介绍自己:“我自己30岁借了5万元开始投资房产,至今没亏损过,这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产,财务自由后,做了4年退休老汉,赋闲在家烧饭做家务。……我能保证所有会员买到包赚,少走弯路,万一有问题我也尽量解决”。

“深房理”自我介绍截图。

关于宣扬炒房和“包赚”,“深房理”在接受南方日报采访时说:“我没给他们所谓的方法,是政策要求我照他的方法去做。不存在我破限购破限贷,我也没那本事。炒房的事我确定不仅深圳没有,我认为北上广都没有人炒房。”

指引外地客,零收入月供8万来深买房

“对方不看房,不谈价钱,直接签约,最后才拿钥匙去看房。”2020年上半年,深圳市民焦先生在出售其位于龙华红山片区的房产时,遇到一位“奇怪”的买家。后来,他了解到买家正是“深房理”的“摇篮会员”。

“‘摇篮会员’是针对会员们进行实际操作指导,任何关于投资的问题,都会有专人给出明确答复,包括买到包赚房产。”“深房理”在其新浪微博这样介绍。

这位买家是一名40多岁的山东女士,此前从未来过深圳,只是在“深房理”的游说之下,从老家来到龙华买房。“她没有首付、没有固定收入、没有购房资格,一开始说是她弟弟来签约,事后我才知道那个’弟弟’只是代持人。”焦先生说,她唯一提出的要求就是,过户要缓一些时间,因为她“弟弟”(代持人)需要时间办深圳户口。

更让焦先生惊讶的是,买家这次购房是集中了全部家属的力量凑齐50万元,而首付还缺口的180万元全靠“深房理”垫资,“她的资金成本非常高,民间拆借资金一般利息为’万5’万6’每天。她买我700万元的房子,三成首付要210万元,加上其他税费要到230万元。借180万过桥资金做首付款,加上银行贷款月供,她月供要8万元左右”。

这位买家还告诉焦先生,除了买龙华红山这一套房子,她在前海也找人代持了一套房产。这位买家也在焦先生面前多次表达不满,称“深房理”从落户到贷款到交易“一鱼多吃”(指多次收取不同环节的费用)。

买家为何敢于“透支”在深圳买房?焦先生告诉南方日报记者,“‘深房理’给提供了一整套操作方案,其中还包括全款买房过户后再马上办理’经营贷’”。

另有知情人透露,因为“深房理”手上的“代持人”大多买过房有贷款记录,办理“经营贷”的好处是利息更低、还可以避开深圳楼市政策中的“认房认贷”,实现三成首付;深房理还承诺,解决月供还可以用“装修贷”等消费类贷款。

“他们的梦想不是房价一年涨10%,而是涨50%。按照’深房理’的逻辑,房价一定要暴涨,否则会亏本。”焦先生说,而就在这位买家买房的那段时间(2020年4月),深圳银行开始严查经营贷,要求房产证在手半年以上才能办理经营贷款。这意味着,这位买家将至少背负6个月、每月还款近8万元的月供。

然而,这一买家并非孤例。焦先生说,自己在与这位买家办理房产过户时,又遇上“深房理”的另外2名“摇篮会员”在办理房产过户。

“看到’深房理’长年霸居榜首,特别好奇,想看看是何方神圣。”一网友在视频中自述认识“深房理”的过程和买房经历,“理总说在深圳买房包赚,每年10%-15%的涨幅”。该男子表示,开始不相信“深房理”所说,后经深入了解后发现深圳是一个非常特殊且优秀的城市,“我现在已经是深户深房”。这条视频发布在“深房理”的新浪微博。

南方日报记者留意到,类似自述通过认识深房理而“买房致富”的视频多达145条。

“摇篮会员”自述“买房致富”截图。

不过,“包赚房产”实际是建立在高风险之上。

听信“指引”,深圳买房亏损200万

不过,“包赚房产”背后隐藏的“成本”和高风险却也要有购房者来买单。

“房产知识这块’深房理’算新浪微博头部’大V’吧”,来自苏州的“蟹姐姐”正是上述投资失败的深房理“摇篮会员”之一。她告诉南方日报记者,2019年9月通过新浪微博关注到“大V”“深房理”,听信其关于买房至富的言论,后加入深房理“摇篮计划”,先后交纳了2980元、9800元的会费,成为新浪微博的“V+会员”、“深房理”的“摇篮会员”。

正式按照“深房理”的操作指引,“蟹姐姐”将与其中一名“摇篮会员”“结婚”获得购房资格;再以三成自有资金,加上从垫资公司借到七成的房款,全款购入房产,再与银行办理经营贷(约房产总价款七成),用贷款还清垫资公司借款,实现三成首付;后再办理其他消费类贷款用于月供;最近与该名“摇篮会员”“离婚”,将房产更名至自己名下。

2020年3月10日,根据“深房理”的安排,“蟹姐姐”以728万购入前海一处房产。按“深房理”提出的“必须选择会员操作业务”的要求,“蟹姐姐”选择了“深房理”推荐的垫资公司做融资,“大多数会员在做,应该更让人放心吧”。

令“蟹姐姐”意外的是,垫资公司首先出问题,其先是承诺出借房款七成的资金,后续多次减少承诺额度。在不断提高对“蟹姐姐”自有资金的要求。

“当我按照深房理的要求借了所有的钱来找他们做经营贷时,首付款却从三成218万增加至四成292万,多了74万;贷款额度则从承诺的七成510万,经多次减额至430万”。“蟹姐姐”表示,“本来三成首付的200多万已经想尽了办法四处求人,找遍亲朋好友,多出的资金让她难上加难”。最终,“蟹姐姐”凑齐首付款292万,加上小额贷款公司垫资的436万,成功购入该套总价728万的前海房产。

而后,经营贷环节又出了问题。“‘深房理’不但不及时办理经营抵押贷款,还不断提升垫资利息,从’万八’每天提至’千一’每天。“蟹姐姐”说。据此匡算,按436万垫资款计算,月还利息约10万;提到“千一”后,月还利息约13万。

此外,还有“砍头息”,即垫资公司从出借资金中直接扣除应还利息,“砍头息”的归还方式是按天计算归还利息总额,天数越长总额越大。

在垫资利息上涨后,“深房理”推荐的垫资公司开始讨还“砍头息”,一次性支付的天数由15天提至25天。利息与时长的调整叠加后,“蟹姐姐”面临归还的资金也大幅增加,从5万涨至10.9万。与此同时,包括社保等业务的办理费用也一再涨价,还拖延注册用于办理经营贷款的公司等。

购房1个多月后,因经营贷一直没有办下来,“深房理”提出“转贷”,“换一家垫资公司利息更低一点”。不过,留给“蟹姐姐”的又一个问题是,新的垫资公司仅能借出430万,较上一家的436万少6万。这让“蟹姐姐”“山穷山尽”。

最后,垫资公司以“蟹姐姐”无法还款为由,请求法院查封所购房产。就此,其所购房产于2020年12月2日以660万元的底价被拍卖出售。而有业内人士估算,此次购房中,“蟹姐姐”帐面亏损68万元,实际亏损则超过200万元。

“深房理”在微博对“蟹姐姐”房产拍卖表态。

“深房理”在其微博回应称,“此次银行贷款规则变动,造成的个别问题,已经全部妥善解决。X女士如果愿意正常操作的话,现在早已经舒舒服服的在家里等着房产升值了,她连我都要恶意捏造事实,恶意重伤,实在很无奈。可以负责任的说,在所有会员中只要是买了房的,所有人的房产都有升值,包括X女士……我的存在,是一直在兢兢业业帮所有会员们解决问题,这也是我存在的必要性。那些恶意揣测的谣言到此为止吧!”

贩卖焦虑:“深圳房价永远上涨”

“我承认,前期是自己的无知和贪心使然,但人性都是这样的,还有很多待宰的羔羊已进入深房理的埋伏圈”。蟹姐姐说,“因此,我就像其他来自全国各地的单身妇女和刚工作的大学生一样,在深圳举目无亲且不懂深圳房地产投资的情况下,在他的一系列虚假宣传、承诺下,以贷养贷,实现财务自由,走上深房理精心设计的套路。等待他们的将是空白合同、强制公证、强制抵押、高利贷、砍头息、不断转贷平帐,直到他们像我一样被榨干,资金断裂。”

由知情人展示的“深房理”在2020年2月发布的微信朋友圈显示,“重点:今年不只是把所有钱用来买房,而是要把所有能稿到的钱用来做首付款!”

据焦先生的观察,“’深房理’’洗脑’最厉害的地方在于,给他的会员灌输了’深圳房价永远上涨’的观念。我知道的两位买家,都是为在深圳买房跟家里闹得不可开交。因为这个模式经不起任何风险”。焦先生表示,“’深房理’的’摇篮会员’大部分为中年妇女,40岁以上,本人基本没有收入,这类人渴望成功,容易被’洗脑’”。

新浪微博上,“深房理”对于“摇篮会员”承诺包括:帮助会员获得购房资格;完成房屋贷款到过户的一系列操作,全程把控风险;会员只需有三成资金,可以帮助会员从银行获得七成经营贷;四是假如会员不想持有房产,“深房理”将全款购入,不造成会员损失。

值得留意的是,虽然“深房理”一再强调“摇篮会员”只需自备三成首付,事实上,包括焦先生的买家、“蟹姐姐”的案例等已经表明,一些外地客在深房理的指导下,其三成首付甚至都是拼凑的,这进一步提升了购买人的风险;况且,一旦参与其中就会发现,实际并非如此简单。

“借款60万,收6万(10%)的费用,这也太贵了吧”,陈女士就是参与“深房理”的购房计划时意识到其中异常,“当时我就发现他们团队收费很不合理,买房致富的发烧热就冷却了下来”。当她提醒其他“摇篮会员”费用太贵时却遭到反驳,“都是’深房理’推荐的人,大家都放心”。

对于一些被成功“洗脑”的会员,2019年接触“深房理”的来自北京的刘女士则说,“跟我当时的状态很像,真的是这么想的:错过这一波,可能就要少赚几十万上百万。新浪微博上粉丝回复很狂热,这些大部分是真实的,因为我当时也那样留言过。”

“深房理”新浪微博粉丝回复截图。

刘女士表示,“‘深房理’知道别人需要什么,在被贩卖焦虑了之后就会相信他说的,他将自己包装成憨憨的人设,是个大圣人,非常有钱财务自由,什么欲望需求都没有了,现在只想普渡众生,就想帮助你们,想用自己的知识照亮你未来的人生”。

“‘深房理’总是讲’别为难人家,善良比聪明更重要。别人对我不好也没有关系,我们就要做一个好人,我可以吃亏,没有关系’。他把自己包装成无欲无求,不计较的那种人。让人感觉这种人不会骗钱”,刘女士说,“后面才发现他说话没有谱,很多信誓旦旦都没有兑现,包括包赚、托底,可以说他是一个彻头彻尾的骗子。我们关注过很多同一个小区的房子,好多都不涨反降的,根本没有他说的那样夸张。假如房价真的下降再去找’深房理’,他可能直接给人拉黑了。因为群里面有人跟他吵过,说着说着就拉黑了”。

观点

律师:建议购房者充分评估自身支付能力

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣指出,纵观“深房理”所称的操作全过程,都是在购房者没有足够支付能力的情况下,通过多途径、高成本、无底线加杠杆的方式购买,任何一个环节脱节,都会导致交易失败,将引发连环纠纷,并将自己置于高负债乃至破产境地。

他表示,这种人为创造条件规避楼市“限购令”、“限贷令”,交易游走在楼市政策边缘,隐患巨大,极易引发关联纠纷,比如“假结婚”,面临“假配偶”反悔勒索、负债房屋被债权人查封、死亡继承等复杂社会问题。

张茂荣强调,楼市政策多变,任何规避楼市政策的交易行为都是有风险的,任何规避政策的漏洞都可能被新政堵塞,任何基于投资目的的购房都可能因限售令的延长而落空,而首付贷、高杠杆、假流水可能导致银行拒贷进而导致合同不能履行,对卖方构成违约,被卖方追究责任,诸多不确定因素叠加,大大增加了购房者的交易风险。

张茂荣表示,加杠杆购房使得购房者负担增加,三年限售月供需要购房者源源不断的稳定收入做支撑,等额本息还款多数还息,由于本身没有资金实力“小马拉大车”,限售期间存在断供违约风险,而即便是限售期满赎楼交易,扣除交易成本、月供利息成本,如房价没有暴涨,也存在巨大亏损风险,而一旦遇到房价下跌,则亏损无疑。

他指出,众筹买房一人代持、内部投资股权转让同样存在代持人负债房屋被查封、共同投资人因支付能力变化而不能如约追加投资款、内部投资股权转让无人接手的风险。综上,“投资有风险,入局需谨慎”,建议购房者充分评估自身支付能力,仔细核算成本,充分评估风险,理性合规购房。

链接

“深房理”回应:“我只是网上授课,不违法”

对于公众质疑的全借款买房、“代持买房”、“合伙买房”等问题,南方日报记者致电“深房理”本人,其表示:“我只是在网上授课。第一我不参与所有线下的事情,第二我们不违法,法律是底线,所有有风险的事情我们都不允大家做……网上传的东西,跟真实情况不同。大部分能找着(代持),都是各种朋友、亲戚关系,网上认识线下代持的有,但是量少得可怜。”

关于“包赚房产”,“深房理”表示:“不是我想包,它就是会涨啊,这个事情是可以推理的,我们有一套很严谨的计算方式,(是)我们通过供求关系的比对、人口流入、小学生入学量(得出的结论)。我到今天为止还没有推荐过一套房,这是所有’大V’都做不到的一件事,我就怕影响了市场,影响大家判断。我就说哪里好,为什么哪里好。仅此而已,没有了。”

而对于“炒房”问题,“深房理”说:“深圳没有人炒房,深圳限购限贷的情况之下,去买一两套房来自己住,怎么算炒呢?规章制度有那么多,投资几百万上千万的房产,总要找个人问清楚。我没给他们所谓的方法,是政策要求我照他的方法去做。不存在我破限购破限贷,我也没那本事。炒房的事我确定不仅深圳没有,我认为北上广都没有人炒房。(现在的政策)也不影响我,我该写微博写微博。我只是做回答(问题的)那个人。”

【撰文】冯少文 曲广宁

  • 我的微信
  • 这是我的微信扫一扫
  • weinxin
  • 我的微信公众号
  • 我的微信公众号扫一扫
  • weinxin

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: